为什么商业公寓不能碰（为什么商务公寓不能买）

就那种商住公寓，千万不能买，我知道精装修拎包入住，我知道不限购不限贷，我知道低首付低总价，有的还买一层送一层，但是我还是建议你不要买，天下没有白吃的午餐，无非就是先结账还是后结账的区别，你觉得这个菜好是因为你还没有看到账单呢。

公寓的七大问题我给你列出来，然后我再告诉你怎么鉴别。

第一，空置率高。简单来说就是没人要，没人要才需要化妆成住宅卖给你。你知不知道，连深圳这种以创业为名的城市，公寓的空置率都很高，更不要说其他城市。

第二，居住密度高，一梯六户，一梯八户，甚至一梯十几户，等个电梯要很久不说，而且鱼龙混杂，什么人都有，孩子上学要先经过一个按摩店，一个养生馆，遇到有个霓虹灯的还要往里瞅一眼。

第三，居住环境差。复试当然好，但是复试是有前提的，那就是层高啊。很多公寓为什么肯买一送一啊？就因为层高不够啊，原本就一层，硬生生隔为两层，一共就4.5米去。板的厚度楼上只有两米了，你要是装个挂机，能给你吹出柜子的感觉。很多公寓都是没有燃气的，做饭要用电磁炉，而且通风很差，家里会长期弥漫一种难以描述的味道，隔音效果也不行，因为楼层结构和住宅也是不一样的，你买的时候不知道，住几个月慢慢就知道了。

第四，采光问题。公寓不是住宅，它不需要遵照住宅的日照要求的，但这个事情是很多很多人不知道的，买了之后才说，怎么没有阳光啊，不好意思，你买的时候也没问呢，想打官司随便。

第五，杠杆问题，买房的重点是杠杆，住宅的首付是30%，意味着你可以用更少的钱来提前买到更大的房子。借用未来的力量，所房价，享受城市发展的红利，减少通胀对财富的稀释，但是公寓就很难，首付50%，价值大打折扣。

第六，不能落户，没有学区。有人说我这个销售说可以啊，不要相信口头承诺，你看他敢不敢写进合同里，不敢写的都别信。你现在是一个无拘无束的年轻人，你也可以找到无拘无束的另一半，可你总得结婚吧，总得有孩子吧？你孩子落户怎么办？你孩子上学怎么办？

第七，升值空间和税费。同样的地段，同样的价格，公寓的升值空间远远不如住宅。卖的时候什么契税个税，土地增值税，增值税一共要十几个点的税，你说卖的时候都是买家承担，买家一算税费都给吓跑

公寓的坑如此之大，买之前的贷款，买之后的居住，卖房时的税费，几乎每一步都是坑。你说我怎么分辨公寓和住宅？你记住一点就行，只看产权证，从上往下找，找到规划用途一栏，只要是商业、办公、商业用地、综合用地、公寓式酒店的一律不要碰，只要规划用途不是住宅的，一律不要碰。